Figura 8: Elevación Norte:
Figura 9: Elevación Sur
Figura 10: Uso de Suelo
Los espacios públicos más característicos del sector son 4 plazas duras, que se encuentran en los contornos de la estación de metro escuela militar. Estas plazas, revitalizadas hoy con la materialización del Subcentro, plantean la creación de un mix de uso a escala vecinal, contando con lugares de comida, servicios y equipamiento para el barrio. Las galerías consideradas, tendrán locales sin cierres, con los productos y servicios al paso de los peatones, entregando un espacio urbano entretenido y con vida. El objetivo de este Subcentro es recuperar un lugar perdido y de uso que ha sido destinado solamente al paso de los peatones que usan el Metro y otros transportes colectivos; satisfacer las demandas del público que vive y que trabaja en el sector con una nueva oferta y estándar de servicio y comercio, y convertir el área en el principal centro de trasbordo de la zona oriente de Santiago.
La función articuladora del proyecto Portada El Golf, aprovechará la conectividad generada por el subcentro, ofreciendo distintas alternativas comerciales y de equipamiento integradas.
Subcentro accesos: En cuanto a la intensidad de usos, se puede indicar que en la estación Escuela Militar el flujo de público que mensualmente transita por la estación se estima en 2,2 millones de personas, con una población flotante de 66000 personas, lo que da origen a más de 43000 mil viajes (considerando origen y destino la estación y el uso de otras combinaciones modales). De acuerdo a la información recopilada, se tiene que en no más que 3 cuadras a la redonda de la estación Escuela Militar, hay unos 11.500 habitantes, y trabajan 8.200 personas en oficinas y centros de servicios. Con esto se tiene que un 30% del flujo es estacionario, y se encuentra estanco en las cercanías del sitio. El otro 70% es flujo de personas en transito, que solo ocupa la estación escuela Militar, como estación de combinación modal.
PROPIEDAD ACTUAL DEL SITIO
A continuación se muestra de manera gráfica la parcelación actual del sitio del proyecto:
TABLA 1: Parcelación del Sitio
De la información anterior, se observa que BICE VIDA Compañía de Seguros, está tomando posición en algunos paños, lo cual determinará una estrategia del tipo societaria con este grupo.
ANALISIS FODA
A continuación se presenta un el análisis FODA, lo que permite conformar un cuadro de la situación futura del proyecto materializado, permitiendo de esta manera obtener un diagnóstico preciso que permita en función de ello tomar decisiones acorde con los objetivos formulados.
ANÁLISIS EXTERNO
Oportunidades
- Desarrollo del sector como polo de atracción para la construcción de viviendas, oficinas, locales comerciales (supermercados) y de hotelería.
- Próxima ampliación de la Línea 1 del metro, la cual llegará hasta Los Dominicos y comprenderá las futuras estaciones: Manquehue, Hernando de Magallanes y Los Dominicos (a fines de noviembre de 2009 se espera su puesta en marcha).
- Futura construcción de la Autopista Vespucio-Oriente, la que complementará el anillo urbano de la avenida del mismo nombre.
- Demanda creciente de oficinas y/o departamentos cercanos al metro.
- Cercanía a El Golf y Nueva Las Condes las que están constituidas hoy en día, como barrios de moda.
Amenazas
- La disminución y/o la eliminación de la franquicia tributaria propuesta por el gobierno la que puede afectar incidentemente al mercado objetivo de este proyecto. Su incidencia implica un aumento en el valor de las propiedades y una disminución en los metros cuadrados ofrecidos.
- Menor a 3.000 UF: reducción del 65 % del IVA
- Entre 3.000 y 4.500 UF: rebaja tributaria de 225 UF
- Mayor a 4.500 UF: La franquicia se elimina
- La estimación por parte de algunos economistas en la duración de la crisis económica (18 meses) que vive EE.UU. producto de la crisis Subprime.
- Debido al número de propietarios del sector, se estima que la venta de cada propiedad será lenta y engorrosa.
- Auge de proyectos similares en la zona.
ANÁLISIS INTERNO
Fortalezas
- Ubicación estratégica del proyecto, por estar en un punto neurálgico del Gran Santiago.
- Gracias a su ubicación, el terreno presenta hoy en día una vista privilegiada y sin posibilidades de ser obstruida en el futuro, por estar emplazado entre parques y la Avenida Américo Vespucio Sur.
- Fácil accesibilidad desde cualquier lugar de Santiago.
- La existencia hoy en día, de un gran flujo peatonal.
Debilidades
- La evidente compra por parte de BICE VIDA Compañía de Seguros de varias propiedades del sector, transformándose así en un adelantado competidor.
- La congestión vehicular y peatonal del sector, la que se ve acrecentada en horas peak del día.
- Presencia ocasional de tribus urbana.
TABLA 2: Matriz FODA
ESTRATEGIA A EMPLEAR
Fortalezas: En general, cada una de las fortalezas presentadas se insertarán en el modelo de marketing que será empleado en la venta de este proyecto.
Debilidades: Se considera a uno de los propietarios mayoritario del sector, BICE VIDA, como un potencial socio.
Se debe crear un polo de atracción tentador con el fin de emigrar las tribus urbanas presentes en el sector.
Oportunidades: Al igual que la totalidad de las fortalezas, las oportunidades deben agregarse al modelo de Marketing a emplear.
Amenazas: Para evitar gran parte de las amenazas aquí presentadas, pueden evitarse si la opción escogida sea del rubro oficinas, comercio u hotelería.
ANALISIS DE FACTORES
CONDICIONES DE MERCADO
Mercado de Oficinas
Considerando la ubicación del sitio y su entorno, es conveniente focalizar el análisis a las oficinas tipo A, esto es, oficinas con más de 300 m2, con tecnología de punta y ubicación privilegiada. En este sentido, será conveniente tener en consideración la evolución prevista del mercado entre los años 2008 –2010, en particular, la incidencia en el mercado de los proyectos Torre Titanium La Portada y Costanera Center, los cuales por su magnitud, afectarán significativamente la oferta. A fin de contextualizar esta situación, a continuación se presenta la Grafico 5, el presenta los m2 de oficinas actualmente en construcción.
Grafico 1: Producción estimada de oficinas entre 2008 y 2010
Fuente: Mackenzie Hill
Es importante observar el año 2009, en el cual se han considerado 220.600 m2, correspondientes a 16 proyectos dados a conocer por la prensa y actualmente en etapa de diseño y factibilidad económica, lo que refleja la tendencia del mercado a posicionarse con anterioridad al proyecto Costanera Center, el cual, acaparará parte importante del mercado.
Lo anterior, deberá considerarse en conjunto con el comportamiento de la producción de oficinas de los últimos 17 años, a fin de visualizar el efecto de una posible crisis económica en el mercado de oficinas tipo A, similar a la ocurrida en el año 1999, la cual afecto la producción hasta el año 2004.
Grafico 2: Producción anual de oficinas a diciembre de 2010
Fuente: Mackenzie Hill
Durante el año 2007 se observó un aumento significativo de la producción, principalmente motivado por la baja tasa de vacancia 0.76% y alta tasa de absorción.
Tabla 3: Evolución del Mercado en Las Condes
Fuente: Mackenzie Hill
En relación a los precios de arriendo, la comuna de Las Condes presenta los precios más elevados de la capital, promediando las 0.56 UF/m2. Por su parte, los precios promedio de venta de oficinas se ubican cercanos a los 58 UF/m2. Estos valores se presentan a continuación, comparados con las diferentes comunas.
Tabla 4: Comparación de precios de arriendo y venta de oficinas
Fuente: Colliers
Mercado de Locales Comerciales
El entorno cercano al sitio de análisis, no se observa una disponibilidad importante de locales comerciales, sólo algunas casas habilitadas como tales. En sector del supermercado Unimarc, es posible observar una serie de pequeños locales, pero escasa oferta, sin embargo, la reciente inauguración del SubCentro de la estación metro Escuela Militar pondrá a disposición del mercado, pequeños locales orientados al público en tránsito del metro Escuela Militar.
PERFIL DEL CLIENTE
Demografía De La Comuna
De acuerdo al censo realizado el año 2002, en Ñuñoa, Providencia y Las Condes habitan 534.271 personas de los cuales, 249.893 de habitantes viven en la comuna de Las Condes, lo que representa un 46 % del total de las tres comunes antes indicadas. Es importante indicar que según el INE la comuna contaría para el año con 279.695 habitantes aproximadamente.
Grafico 3: Habitantes por Comuna
Por otra parte, se tiene que la distribución por sexo en la comuna es predominantemente masculina, donde 110.916 son hombres (lo que corresponde al 56% del total comunal) y 138.977 son mujeres (44% del total comunal). Es importante señalar que dentro de esta comuna existe una importante población flotante (que ingresa a la comuna para ir a los lugares de trabajo, estudiantes, turistas y visitantes comerciales) la cual alcanza valores cercanos a la población residente de la comuna (200.000 personas aproximadamente).
La población económicamente activa de la comuna se concentra principalmente en los tramos, entre los 20 y los 45 años, en hombres, y entre los 10 y los 34 años en mujeres. La distribución completa se puede observar en el siguiente gráfico.
Grafico 4: Segmento por Edad/Sexo de Las Condes
Del gráfico anterior, se puede ver que la población objetivo debiese concentrarse principalmente en el segmento entre los 25 y los 45 años.
Nivel Socioeconómico
En el caso particular de Las Condes, El desarrollo experimentado en los últimos años ha convertido a la comuna en la más importante del Barrio Alto de Santiago, además de adquirir un significativo peso económico (por concepto de impuestos es la comuna del país que más aporta al fondo común municipal, órgano de redistribución de ingresos entre las comunas de Chile), es la primera comuna en ventas de oficinas, y de las primeras en ventas de departamentos
En Las Condes, es posible apreciar que el segmento socioeconómico representativo de la comuna es el estrato social ABC1, el cual esta representado por 113.451 personas, de un universo de 249.893 habitantes, lo que representa el 46 % de la población.
Gráfico 5: Segmento Socioeconómico
Luego de acuerdo al estudio de las actividades de los distintos grupos socioeconómicos, realizados por Colliers, se tiene que para el segmento ABC1, (el cual es el predominante en la comuna, y al cual debiese apuntar el proyecto en estudio) al menos un 63% del universo encuestado declara que asiste a pub o restaurantes con una alta frecuencia; un 64%, practica deportes o asiste a un gimnasio.
En la siguiente tabla se muestra un resumen de las actividades de los distintos segmentos socioeconómicos.
Tabla 5: Resumen de Actividades Segmentos Socioeconómicos
La tabla anterior, indica los puntos clave que se deben abordar en el proyecto en estudio, a fin de conocer las actividades, motivaciones que tiene el grupo socio económico objetivo (ABC1).
Tipo de usuario
A partir de los años 80´s la ciudad de Santiago ha tendido a formar nuevos centros que reúnen al sector terciario concentrando el sector financiero más exclusivo de la capital y a la vez estableciendo un núcleo que pretende consolidarse a lo largo del tiempo. El principal traslado ha sido salir de Santiago Centro (paseo ahumada y sus alrededores), y trasladándose hacia el sector oriente de la ciudad hacia las nuevas periferias, como es el caso de El Golf, Providencia, Las Condes y Vitacura.
Un hito importante que nos define el tipo de usuario, es que Grandes empresa y conglomerados financieros importantes, como Quiñenco, Arauco, Banco Security entre otros se han retirado de sus edificios corporativos del centro de santiago y se han trasladado a este barrio, trayendo consigo un flujo importante de personas que llegan al barrio a trabajar o realizar tramites, configurando una imagen de "centro comunal privilegiado para el sector oriente de la ciudad", gracias al equipamiento básico tanto comercial como social (casa club), religioso (parroquia) e institucional (municipio) instalados en su interior.
Otro punto que nos define el tipo usuario del sector es el rol que juega la estación Escuela Militar y sus alrededores, abriendo espacios para los nuevos inmobiliarios en pos de la reconversión, relocalización y densificación del barrio, es decir, promoviendo la reconversión de casas en locales comerciales, embajadas, equipamientos institucionales y servicios, principalmente bancarios. Serán estas nuevas formas de uso del espacio residencial las que transformarán en definitiva el uso y apropiación de los espacios públicos en el sector como condición de centralidad y nos definirán el tipo de usuario del proyecto en estudio.
Es importante señalar que en un espacio marcado por la concentración de oficinas particulares, servicios y locales de esparcimiento, es posible distinguir en forma fácil los distintos empleados y funcionarios que se trasladan diariamente hacia el espacio en cuestión en pos del cumplimiento de sus funciones laborales, y que por ende pasan buena parte de su tiempo diario habitando en él, desarrollen formas de uso y ocupación distintas a las observadas entre los transeúntes.
Dado lo anterior podemos definir tres tipos de usuarios:
Usuarios Transitorios. Justamente esta categoría involucra a aquellos sujetos cuyo principal forma de ocupación del eje Apoquindo está dada por la movilidad, y por ende, su experiencia del espacio público en cuestión está marcada por el permanente desplazamiento. Entre éstos se consideran principalmente aquellos paseantes eventuales dedicados a la realización de actividades como el cumplimiento de trámites, compras, turismo, uso del sistema de transporte colectivo, etc-. En este grupo se encuentran mensajeros, juniors, simples paseantes y consumidores, entre otro
Usuarios Periódicos. Esta categoría involucra a aquellos sujetos cuya principal forma de ocupación del Eje Apoquindo está dada por intervalos regulares pero no permanentes de uso del espacio público, uso que se realiza de manera intercalada con la ocupación de espacios privados (oficina, comercio, vivienda, etc). Entre éstos se consideran principalmente trabajadores de oficina, del comercio establecido, entre otros.
Usuarios Permanentes. Esta categoría involucra a aquellos individuos que viven en los alrededores de la comuna, y transitan por el sector, en la búsqueda de conexión con medios de transportes hacia sus lugares de trabajo. De cierta manera podrían estar incluidos en los pasajeros de uso transitorio, sin embargo, son estos individuos los que eventualmente podrían dar vida al sector, durante los horarios de fines de semana y festivos.
ANALISIS DE LA COMPETENCIA
De acuerdo al sitio web , existen en la comuna de Las Condes un total de 76 proyectos inmobiliarios dirigidos al sector habitacional.
Figura 11: Distribución de proyectos inmobiliarios Las Condes/Providencia
FUENTE: Portal Inmobiliario
Dentro del radio de incidencia del sector analizado, es posible ver en la actualidad, el proceso de venta de 8 de estos proyectos representados por el mismo número de inmobiliarias. Cabe destacar, que la totalidad de proyectos existentes en la Comuna, 14 pertenecen a estas inmobiliarias, lo que representa un 19 % del total de los proyectos comunales.
Con respecto a la placa comercial, como parte de la competencia se puede considerar a los locales del subcentro, pero este proyecto contempla terminaciones y tipos de comercio de un nivel superior, especialmente la fachada que da hacia Av. Apoquindo. Por otra parte, el sector no cuenta con gimnasio.
Finalmente, es importante señalar que el supermercado que se emplazará en el primer subterráneo está pensado para suplir necesidades que su competencia, Unimarc, no ha podido desarrollar dentro del sector.
Tabla 6: Mercado de Oficinas
Fuente: Elaboración Propia
ESTUDIO NORMATIVO
Según la Ordenanza del Plan Regulador de la Comuna de la Condes la ubicación del terreno corresponde a una zona restringida a un área de Edificación tipo Edificación Aislada Alta con Continuidad Media (E-Aa+cm).
ÁREAS DISPONIBLES
Área Total del Predio:
5.599 m2, lo que representa el 100% del predio total
Área Considerando Condición Sujeta a Expropiación:
4.209 m2, lo que representa el 75,2% del predio total
Área con Antejardín:
3.000 m2, lo que representa el 53,6% del predio total
Figura 12: Áreas disponibles del predio
APLICACIÓN DE CONJUNTO ARMONICO
Basándose en el artículo 2.6.4 de la Ordenanza de Urbanismo y Construcción se aplica conjunto armónico.
Al cumplir con la Condición de Uso: “estar destinado a equipamiento y emplazado en un terreno de superficie total mayor a 2.500 m2 y que deslinde por lo menos por uno de sus costados con una calle de un ancho mínimo de 30 m y calzada de ancho mínimo de 14 m2 se puede exceder hasta en un 50% la constructibilidad establecida por el Plan Regulador, según lo estipulado en el artículo 2.6.6.
Además, considerando lo descrito en el artículo 2.6.9 y cumpliendo la Condición de Uso se podrá exceder hasta en un 25% de la altura máxima.
Tabla 7: Conjunto Armónico
VOLUMETRÍA
ESTUDIO DE PAGO SUELO
Para el desarrollo del modelo preliminar, se requirió una matriz venta/arriendo de mercado, la cual definía en una primera el proyecto a ejecutar.
Tabla 8: Matriz Venta/Arriendo
Figura 13: Modelo Preliminar
De acuerdo al análisis del valor del suelo, se pudo definir que la opción mas adecuada para desarrollar en la cuadra analizada, era:
Tabla 9: Detalle Superficies
DEFINICIÓN DEL PRODUCTO
El proyecto consta de cuatro importantes productos por tipo de uso:
a. Oficinas: Estas serán plantas libres de 1.114 m2 con la posibilidad de ser subdivididas hasta en dos plantas si la estrategia de venta lo requiere.
b. Plataforma comercial: Cuenta con 3.664 m2, distribuida en dos plantas. La primera es de sólo dos pisos sobre el supermercado. El primero está enfocado en el público de paso que utilizará este paseo como conexión entre el metro y la calle Golda Meir. El segundo piso es de comercio especializado, enfocado en las personas que trabajen en las oficinas tanto propias como del sector, por lo que se consideran locales para ser utilizados como restaurantes. Además, como una forma de complementar los servicios e incentivar su uso, se considera un gimnasio en el segundo nivel. La unión con la otra plataforma comercial que se ubica bajo la torre de oficinas, será a través de pasarelas habitables. En este lado de la placa los locales comerciales cuya fachada da hacia Av. Apoquindo, aprovechando su imagen y su tamaño, pueden ser utilizados por instituciones financieras, bancarias, salud, compañías de servicios, etc. Los otros, que darán hacia el pasillo interior del proyecto que conecta a ambas plazas existentes también tienen un enfoque al público de paso, por lo que podrán ser servicios menores como panaderías, centros de pagos, lavanderías, centros de belleza, entre otros. El segundo piso también tiene un uso de restaurantes para mantener la continuidad con la placa de enfrente.
c. Supermercado: Cuenta con 2.250 m2 dentro de los cuales se consideran 1.550 m2 de sala de ventas, 350 m2 de bodega y 350 m2 de trastienda.
d. Estacionamientos: Estos estarán distribuidos en los distintos niveles. El primero será destinado para los que ocupen los clientes de los locales comerciales y supermercado contando con 146 y 62 unidades respectivamente (nivel -2). Los 3 niveles restantes son para los 600 estacionamientos de oficinas (200 unidades por subterráneo, específicamente en los niveles -3, -4 y -5).
El proyecto está concebido en base a la venta de oficinas y sus respectivos estacionamientos. Los locales comerciales, el supermercado y sus estacionamientos serán para arriendo.
FLUJO DEL PROYECTO
Tabla 10: Antecedentes de Constructibilidad
Tabla 11: Definición del Modelo – Pago por Suelo
EVALUACIÓN FINAL
VELOCIDAD DE VENTA DE OFICINAS
Se considera un 30% de venta en verde. El resto de las oficinas se venderán dentro de los dos primeros años a partir de la inauguración del proyecto.
MODULO DE PRECIOS PARA EL PROYECTO
MATRIZ DE COSTOS
NIVELES DE OCUPACIÓN DE RENTA
Se asume que tanto el supermercado como el gimnasio se arrendarán desde el día de entrega del proyecto. Se estima que la mitad de los locales comerciales que dan hacia Av. Apoquindo estarán operativos para el día de la inauguración. Del resto de los locales comerciales se estima que el 20% cumplirán la misma condición. Se considera que totalidad de locales estará arrendado 6 meses después de la apertura y funcionamiento oficial.
AJUSTE PROGRAMA DE SUPERFICIE
CONDICIONES DEL PAY BACK
La recuperación de la inversión para el inversionista, se presenta a partir del séptimo año, con un “Flujo del Inversionista Acumulado” a la fecha, de 5.769 UF.
EVALUACIÓN FINAL – TIR Y VAN ESPERADOS
ESTRATEGIA DE FINANCIAMIENTO
La materialización del proyecto cuesta UF 1.349.815 para lo cual se piensa financiar un 30% a través de un préstamo bancario y el 70% restante con el aporte de socios. Es importante considerar como socio mayoritario al BICE VIDA Compañía de Seguros, propietario de gran parte del edificio cuya fachada da a Hans Christian Handersen.
ESTRATEGIA DE VENTA
Es sabido que la compra o venta de un inmueble es, para los clientes, una de las más importantes decisiones, y un trabajo complejo que requiere la dedicación exclusiva de profesionales calificados. Para ello es necesario dar una asesoría en el ámbito financiero, legal, urbanístico y tributario, haciendo un seguimiento permanente que garantice su transparencia desde el inicio hasta el final de la operación.
La estrategia de venta del edificio Portada el Golf se basa en el estilo de venta consultiva, en donde cada vez que se realiza un contacto entre el representante de una empresa y sus potenciales compradores se materializan sus reales deseos de encontrar satisfacción a sus necesidades o solucionar sus problemas.
De esta forma todo comprador potencial pasa a ser asesorado por verdaderos conocedores del producto o servicio propio así como los restantes del mercado, aportándoles con honestidad y capacidad de análisis las mejores sugerencias y recomendaciones beneficiosas y "a su medida" para que puedan tomar siempre sus mejores decisiones de compra, lo que significa ejercer un verdadero rol de ventas deseado y apreciado por ellos. Además, se ofrece una atención personalizada con sencillez y honestidad, ocupándose de todas las gestiones documentales, escrituras, registros, permisos, viabilidad del suelo, volumen de edificabilidad, normas subsidiarias de Delegaciones, Municipios, planes urbanísticos, estudio de mercado, avalúos, hipotecas, entre otros.
La satisfacción recibida y recordada por la calidad de dicha atención seguramente los hará regresar por más en el futuro, a la vez que será recomendada a sus vínculos sociales generándose una corriente sólida de nuevas oportunidades frescas para vender.
ESTRATEGIAS DE VENTA ESPECÍFICAS
Para la publicidad y promoción de los inmuebles y el contacto, seguimiento y cierre de ventas con el cliente contamos con las herramientas que a continuación se describen y que siempre tratamos de seguir rigurosamente:
• Valorización detallada de los distintos productos (oficinas y locales comerciales) para ofrecerlo a un precio correcto. Estudios de mercado y asesoría de expertos en avalúos comerciales.
• Anunciado en nuestra página de Internet, sitios del rubro, publicidad en calles y en diarios.
• Todas las propiedades se registrarán para su difusión, en las bolsas inmobiliarias de mayor penetración en el mercado.
• Respaldado en el área inmediata mediante quioscos, letreros y publicidad visibles.
• Cada inmueble se difundirá con fotografías en revistas especializadas, al igual que en las exposiciones y ferias de Bienes Raíces.
• En la sala de ventas del edificio se captarán clientes que deseen una oficina o local comercial de características y precio en el rango. También se promocionarán a través de otras inmobiliarias.
• Cada inmueble se atenderá con especial esmero en el manejo del cierre de ventas, enfatizando aspectos positivos como excelente localización, orientación, diseño, construcción y plusvalía por inmuebles, instituciones, tiendas departamentales y construcciones cercanas, acceso inmediato a avenidas o ejes viales, etc. El prospecto interesado siempre irá acompañado de una asesora responsable perfectamente capacitada.
• Todos los locales comerciales y oficinas serán motivo de estudios en seminarios y reuniones que semanalmente se convocarán en forma interna. Se discutirán estrategias de venta por cada tipo.
• La propiedad se visitará, por todo el personal de promoción, en recorridos que en forma invariable se organizarán cada semana. Más de quince asesoras internas exclusivas de nuestra empresa tomarán parte de esta acción.
Finalizando y resumiendo, el objetivo principal es complacer a nuestros clientes, los cuales son y seguirán siendo la principal carta de presentación y la mejor publicidad y promoción de la empresa.
CONCLUSIONES
A lo largo del estudio, fue posible inferir una serie de conclusiones que conllevaron a definir exactamente el modelo de negocios a seguir en el proyecto denominado “EDIFICIO PORTADA EL GOLF”, de las que podemos rescatar:
1.- El proyecto está concebido en base a la venta de oficinas que contarán con plantas libres de 1.114 m2 (niveles 3 al 19), además de locales comerciales que sumarán a la superficie total con 3.664 m2 (niveles 1 y 2) y un supermercado de 2.250 m2
(nivel -1), los que estarán sujetos exclusivamente para arriendo.
2.- El número total de estacionamientos, requeridos para cada uno de los servicios es de 808 unidades, los que estarán distribuidos entre los niveles -2 y -5. Específicamente: 146 y 62 unidades destinados para los clientes del supermercado y locales comerciales los que se encontrarán en el nivel -2 y 200 unidades para cada uno de los niveles restantes, destinados para los ocupantes de las oficinas.
3.- Por ahora, gran parte de la circulación de peatones, producto de la convergencia del transporte a este nudo, es a modo de paso o transbordo lo que conlleva a no considerar este sector, como un espacio de descanso y/o esparcimiento. Con el desarrollo del Supermercado, Gimnasio y Restaurant, se pretende revertir esta situación.
4.- Al ser BICE Vida Compañía de Seguros, uno de los dueños “mayoritarios” del sector, es de una alta factibilidad desarrollar una estrategia societaria con el objeto de repartir Riesgos y Utilidades del proyecto.
5.- Al obtener valores de TIR y VAN dentro de los rangos aceptables y de acuerdo a un análisis conservador de las Hipótesis, se aprecia que el proyecto “Edificio Portada El Golf” es altamente atractivo, desde el punto de vista de la inversión, lo que lo convierte en un proyecto con altas posibilidades de ser materializado.
ANEXOS
IAC 3900 TALLER INTEGRADO DE GESTIÓN Y DIRECCIÓN II Página
